二手房市场表现不及新房！啥情况？“以价换量”仍为主导
作者：吴家明
最近一段时间，重点城市的房地产市场呈现出分化趋势，多城二手房市场的表现不及新房市场。
为什么会出现这种情况？记者采访发现，“以价换量”仍是二手房市场的主流。由于不少置业者期待出台放松政策，导致市场观望情绪更浓。
二手房市场竞争加剧
中指研究院最新发布的“百城价格指数”显示，5月份百城新建住宅平均价格为16815元/平方米，环比增长0.30%，同比增长2.56%；二手住宅平均价格为13794元/平方米，环比跌幅扩大至0.71%，同比下降7.24%。与此同时，重点城市二手房成交量环比普遍有所回落，同比增幅收窄，多地二手房挂牌量也持续维持在高位。
“经过‘金三银四’之后，二手房需求特别是学区房的需求相对减少，而且5月本来也是传统的楼市淡季，客户自然就少了一些。”在深圳福田区，几位资深的房产中介经理对记者表示，“目前二手房的价格变动不大，‘以价换量’仍主导市场。”
在一些新房营销中心，有购房者也对记者表示，目前号称“好房子”新规之后的项目越来越多，高得房率成为主要标签。在价格和地段等条件类似的背景下，购房者更愿意选择高得房率的新房。此外，记者梳理发现，在多个重点城市的二手房市场，“楼龄”较新的次新二手房成交都比较活跃。
有业内人士表示，由于新房市场政策的调整和开发商让利，可能会有一些购房者转向新房市场，导致二手房市场的竞争加剧。如果二手房挂牌量继续增加，可能会倒逼二手房价格继续回落。
据58安居客研究院的数据，截至2025年5月底，百城二手房挂牌量达到271.8万套，同比增长15.8%。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，4月以来多地二手房挂牌量继续增加，并出现大户型在市场挂牌量增长的现象。“部分业主置换需求增加，使得挂牌量有所增长，而改善型新盘的入市，与存量房的竞争效应变得明显，加上愿意降价卖房的业主有所增加，导致二手房价格调整较为明显”。
置业者期待更多新政策
以深圳市场为例，据深圳贝壳研究院监测，5月深圳二手房签约量环比下降2.4%，由于不少置业者期待出台放松政策，导致市场观望情绪加浓，部分急售的业主为了加快成交，愿意加大议价空间。
多位购房者也对记者表示，期待更多降低购房压力的新政策。此外，购房者也期待“因城施策”调减限制性措施，一线城市的限购等政策仍有进一步优化空间。有分析人士表示，相关房产交易税种政策的调整，将促进次新房和好房源的加速挂牌，反过来也利好购房者认购次新房和大户型房源，对于优化二手房交易结构、提振二手房交易等都有积极作用。
作为置换链条中重要的一环，二手房市场的活跃度直接关系到房地产市场复苏的持续力度。记者梳理发现，随着价格的调整，不少城市的二手房月度成交量已超过新房。美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，二手房相较于新房具有挂牌优势，新房供应量受限，房源数量通常远远低于二手房，因此在许多城市，二手房成交主导市场将成为大概率事件。
